广州一开发商状告市政府败诉

中新网广州9月3日电(索有为何娟)广州东逸花园社区业主代表六年前筹划成立业主委员会一波三折,开发商因为对广州市政府作出的行政复议不满,将市政府告上了法庭。这起开发商以此...


  中新网广州9月3日电 (索有为 何娟)广州东逸花园社区业主代表六年前筹划成立业主委员会一波三折,开发商因为对广州市政府作出的行政复议不满,将市政府告上了法庭。

  这起开发商以此为由状告当地政府的案例在全国属于首次,一段时间内还成为网络热点。涉案当事人各持己见,既不满广州市房管局的答复,也不服广州市政府的行政复议,最后上诉至广东省高级法院。

  9月3日,广东高院对新华晨房地产有限公司(以下简称新华晨公司)诉广州市政府行政复议决定纠纷案作出终审判决,依法驳回新华晨公司请求,维持原判。同时,对案件的争议焦点——专有部分面积和建筑物总面积进行认定。另外,广州市房管局将再指导东逸花园成立“业委会”。

  争议由来:东逸花园要成立“业委会”

  新世界东逸花园社区(以下简称“东逸花园”)是广州拥有1525户业主的大型社区,但入住多年一直未成立业主委员会。2009年9月,该小区的几名业主牵头成立首次业主大会筹备组,准备成立业主委员会。

  同年12月,业主大会筹备组在广州市房管局和天园街道办(以下简称“联合工作组”)的联合监督下,组织业主对《新世界东逸花园物业管理规约》(以下简称《管理规约》)和《新世界东逸花园业主大会议事规则》(以下简称《议事规则》)进行投票表决。

  次年1月,业主大会筹备组统计出投票结果后(赞成票979张,赞成票权面积达平方米),认为赞成票超过总户数1525户的一半,也超过联合工作组协调认可的票权建筑总面积平方米的一半,达到赞成户数和赞成总面积双过半的要求。同时,向联合工作组申请备案,请求确认其投票情况有效。

  同年5月,联合工作组向业主大会筹备组作出正式函复,认定东逸花园的建筑总面积为多平方米,即建设单位原初始登记产权证明时记载的建筑面积;东逸花园本次投票表决所得赞成票权面积为平方米。推定东逸花园所得业主赞同票建筑面积未达到建筑总面积的一半。因此,根据《物权法》第七十六条(以下简称《七十六条》)规定,作出如下函复:东逸花园的《管理规约》和《议事规则》没有得到业主通过。同时,终止对东逸花园业主大会筹备工作的指导协助工作。

  东逸花园业主代表认为其投票方式和结果均符合《七十六条》规定,于是,向广州市政府申请行政复议,要求撤销联合工作组发出的函复,确认其《管理规约》和《议事规则》已获得首次业主大会通过。

  2011年,广州市政府依法作出行政复议决定:第一,要求联合工作组依法重新计算小区专有部分面积和建筑物总面积;第二,对东逸花园小区原投票表决业主专有部分占建筑物总面积的比率、业主大会成立与否,以及新华晨公司反映的部分表决票是否有效的问题一并予以处理。第三,联合工作组继续指导和协助东逸花园小区业主成立业主委员会。

  涉案第三人,东逸花园的物业管理公司——新华晨公司不服广州市政府的行政复议,起诉至广州市中级法院,请求撤销市政府的行政复议决定。

  争议焦点:“专有部分面积”、“建筑物总面积”认识不统一

  广州中院经审理后,对专有部分面积和建筑物总面积进行了认定。

  认定专有部分面积,是不动产登记簿记载的“套内建筑面积”和“共有分摊面积”总和。

  认定建筑物总面积,应当对全部所有权人的专有部分面积相加计算。同时,建筑区划内,除了专有部分、共有部分,还有属于市政公用部分的场所及设施,如学校、市场、配电房等,该部分不能计算在建筑物总面积内。

  因此,广州中院认为广州市房管局作出的函复认定事实错误,广州市政府作出的行政复议,虽然认为专有部分面积不应包含共有的分摊面积,应按照套内建筑面积计算的观点不当,但其要求市房管局和天园街道办“按照《广东省物业管理条例》和《最高人民法院关于审理建筑物区所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定计算小区专有部分面积和建筑物总面积”复议决定结论正确,故判决驳回原告新华晨公司的诉讼请求。

  新华晨公司不服,上诉至广东高院。

  新华晨公司上诉称:广州市政府的行政复议决定认定的专有部分面积不包括共有分摊面积,只按照套内建筑面积计算,不符合法律规定。房管部门以建设单位初始产权登记记载的建筑面积作为建筑物总面积,符合法律规定和行业惯例。广州市政府复议决定要求重新作出具体行政行为的理由不成立。

  广州市政府答辩称:以建设单位初始产权登记记载的建筑面积作为建筑物总面积,违反了《广东省物业管理条例》。建筑物总面积应当以专有部分面积统计总和计算。专有部分面积应当按照《物权法》规定,以不动产登记簿记载的“套内建筑面积”计算。

  定分止争:依法认定“专有部分面积”、“建筑物总面积”

  据了解,在2009年最高人民法院发布《解释》之前,关于“专有部分面积”、“建筑物总面积”的认定,在房地产开发商、物业管理公司等各行业,已经形成了各自的行业习惯,所以,即使在最高院发布司法解释之后,各行业也难以在短时间内统一认识。

  该案终审审判长彭静法官说,这个案件历经了2次行政程序,2次司法程序,历时6年,其根本的争议还是在如何认定“专有部分面积”、“建筑物总面积”。

  广东高院认定,专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算,即按照成套房屋的建筑面积计算,包括套内建筑面积和分摊面积。因为分摊部分为业主专有权行使必不可少的部分,与套内建筑面积共同记载于不动产登记簿内。

  广东高院认定,建筑物总面积为专有部分面积的统计之和,即在建筑物为多个所有人区分所有的情况下,应当对全部所有权人进行专有部分面积统计,进而相加计算,全部所有权人系指住宅小区内已经领取或可以领取所有权证,由小区统一实施物业管理的所有权人之和。

  广东高院还对初始登记面积不能作为建筑物总面积作出说明。因为初始登记面积中包含有部分不能颁发权属证书的建筑物面积。

  据此,广东高院经审理认为,广州市政府作出的被诉复议决定虽然在“专有部分面积”的认定上不当,但其认定广州市房管局和天园街道办将建设单位原初始登记产权证记载的面积作为建筑物总面积不当,并决定由广州市房管局和天园街道办依照相关的法律规定重新计算小区专有部分面积和建筑物总面积正确,故上诉人新华晨公司起诉请求撤销被诉复议决定的理由不成立。

  广东高院依法作出终审判决,驳回新华晨公司请求,维持原判。判决生效之后,广州市房管局和天园街道办将依法重新计算小区专有部分面积和建筑物总面积,并重新作出行政决定。

  一名业主对广东高院判决表示赞同,他说:“开发商为何如此计算面积,是因为其后的‘潜规则’包含巨大利益,在广州中心城区一个20万左右建筑面积的商住楼盘,其停车场、共建配套的物业出租、出售利益,以及共有产权的物业收益利益,一年可达600余万左右,这就形成了一个巨大的利益同盟体。”(完)

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